Крупнейшие сделки — 2020: кто и где покупал земли под застройку в Москве

Рассказываем о самых значимых девелоперских сделках с жильем в столице в 2020 году

Около 457 га земельных участков, предназначенных под жилую застройку в Москве, приобрели в 2020 году девелоперские компании. Совокупная сумма сделок с этой землей оценивается в 301,8 млрд руб. Такая информация содержится в исследовании (есть у редакции) рынка земельных участков и имущественных комплексов под застройку в Москве, проведенное S.A. Ricci Capital Markets.

В компании считают, что объемы сделок с землей в 2020 году на 50-60% превысили показатели 2019 года. «В течение практически всего года активность покупателей на рынке жилых площадок Москвы усиливалась. Затишье наблюдалось несколько недель в марте-апреле во время первого локдауна, когда девелоперы пытались разобраться в происходящем вокруг и понять, как изменится потребительское поведение покупателей квартир. Предпринятые ЦБ меры по поддержке экономики, последовавшее снижение ставок по депозитам и льготная ипотека только подстегнули активность покупателей квартир, а также цены и спрос со стороны девелоперов на новые проекты»,— отметил партнер, директор департамента инвестиций и финансовых рынков S.A. Ricci Петр Виноградов.

Рекордные сделки

Самый большой земельный участок в 2020 годы был приобретен ГК «ПИК». Речь о застройке промзоны в Очакове-Матвеевском. Площадь этого участка составляет 73 га (см. таблицу ниже).

В денежном выражении крупнейшей сделкой 2020 года стала покупка участка на ул. Верейская, 41. Общий объем инвестиций Группы «Самолет» в строительство на этом участке ЖК «Рябиновый парк» оценивается в 11,4 млрд руб. ЖК будет построен на участке размером почти 5 га между Рябиновой улицей, Аминьевским и Можайским шоссе. Девелопер может построить 115–130 тыс. кв. м жилья и социальную инфраструктуру: детский сад и школу— они могут занять половину участка, сообщал «Интерфакс».

10 крупнейших по площади сделок с земельными участками под застройку в Москве в 2020 году

Адрес	Площадь земельного участка, Га	Краткое описание сделки	Покупатель
ТПУ «Ростокино»	13	Фирма «Оникс» стала победителем аукциона по продаже 100% акций АО «ТПУ «Ростокино», следует из протокола торгов. Последнему, как следует из лотовой документации, принадлежат 25 зданий примерно на 18 000 кв. м, которые расположены почти на 13 га (в аренду оформлены лишь 2,3 га) на пр-те Мира, рядом со станцией Московского центрального кольца Ростокино	«Основа»
Источник: «Ведомости»
Перовское ш., д. 2, вл. 4, стр. 1, 2, ш. Фрезер, вл. 17, стр. 1, 2	15,3	Группа ПИК Сергея Гордеева может застроить три участка компании «Главснаб», следует из данных ЕГРЮЛ	ПИК
Источник: Форум Domkad
ул. Борисовские Пруды, 1, стр. 1	22	ООО «Бизнес-актив» стало победителем аукциона по продаже акций Московского завода радиотехнической аппаратуры, ~ март 2020	MR Group
Источник: «Ведомости»
ул. Подольских Курсантов, 15Б, стр. 1	23,7	Группа «Платформа» договаривается о приобретении здания завода Efes, расположенного на ул. Подольских Курсантов в районе Западное Бирюлево, Anadolu Efes (владелец здания)	ПИК
Источник: «Ведомости»
Промзона Котляково	25	ГК «ПИК» Сергея Гордеева создаст жилой квартал на месте промзоны «Котляково» на юге Москвы, рядом с одноименным кладбищем и строящейся Юго-Восточной хордой	ПИК
Источник: «Коммерсантъ»
Бережковская наб., 20	28,5	В Москве могут продать последнюю крупную промзону в пределах Третьего транспортного кольца: владеющая 28,5 га на Бережковской набережной компания «Лираль» обсуждает развитие своего участка с несколькими застройщиками	Millhouse
Источник: «Коммерсантъ»
Вблизи Николо-Урюпино, около Красногорска	44	Куплено на торгах у обонкротившейся Urban Group ~10.29.2020	«Гранель»
Источник: «Ведомости»
Зил ЮГ	57	В рамках достигнутого между Группой «Эталон» и ПАО «Группа ЛСР» соглашения 50% доля в компании «Развитие», принадлежавшая ранее Группе ЛСР, была продана компании «Лидер-Инвест» — дочерней структуре Группы «Эталон»	«Эталон»
Источник: сообщение компании
пересечение Озерной и Никулинской улиц в Очакове-Матвеевском	72	На территории общей площадью почти 72 га планируется возвести около 600 000 кв. м жилья, 132 000 кв. м коммерческой недвижимости и 36 000 кв. м социальных объектов. Основным девелопером жилого комплекса на Озерной улице будет группа ПИК	ПИК
Источник: «Ведомости»
между Аминьевским шоссе, проездом Стройкомбината, Очаковским шоссе и Проектируемым проездом № 3520	73	Группа ПИК будет участвовать в застройке территории промзоны в Очакове-Матвеевском, права на которую сейчас принадлежат структуре девелопера «Ферро-строй»	ПИК
Источник: «Ведомости»

Таблица: S.A. Ricci Capital Markets, 2020

Жилые площадки: рост девелоперской активности

Одним из самых востребованных направлений Москвы под жилую застройку в 2020 году оказался Юго-Запад, где зафиксирован ажиотажный спрос. Завершение строительства дублера Кутузовского проспекта (ул. Генерала Дорохова), строительство Большой кольцевой линии и активное развитие социальной инфраструктуры в Раменках только увеличили привлекательность этих направлений у девелоперов. Например, ПИК договорился о развитии здесь сразу двух больших площадок общей площадью порядка 150 га, уточнялось в публикации «Ведомостей».

Вид на жилые дома в районе Раменки

(Фото: Наталья Гарнелис/ТАСС)

Позже ПИК договорился о совместном развитии неподалеку промзоны, примыкающей к Большой Очаковской улице и будущей станцииБКЛ метро. Продавцом выступал профессиональный девелопер— компания «Ферро-строй». О сделке сообщалось после публичных слушаний по проекту, что позволяет сделать вывод о дополнительной премии за стадию готовности исходно-разрешительной документации.

Из 450 га сделок с землей в Москве почти половина (225 га)приходится на ГК «ПИК»

(Фото: Евгений Разумный/Ведомости/ТАСС)

Также на западном направлении заявила о себе компания «Самолет девелопмент». По данным S.A. Ricci, «Самолет» вел переговоры о партнерстве по двум площадкам: на ул. Братьев Фонченко (общественно-жилой комплекс на 7,3 га с транспортной инфраструктурой) и на ул. Верейская вл. 41.

На Юго-Западном направлении в этом году отметились также «Основа» и Tekta Group. Сообщалось, что принадлежащий бывшему акционеру «Мортон» Александру Ручьеву и партнерам девелопер «Основа» ведет переговоры о развитии участка Геологоразведочного института площадью 2,4 га на ул. Миклухо-Маклая. «В 2020 году ГК «Основа» приобрела три площадки в Москве, на которых будет построено в общей сложности более 220 тыс. кв. м. Самая крупная площадка была приобретена рядом с ТПУ «Ростокино», и здесь в рамках ПЗЗ можно построить 170 тыс. кв. м. Вторая площадка— на Михалковской улице,<…> здесь ГК «Основа» построит ЖК класса «комфорт+» суммарной поэтажной площадью 31,4 тыс. кв. м. <…> И третья площадка расположена в Старокоптевском переулке <…> на участке 0,62 га компания планирует построить ЖК класса «комфорт+» площадью 22 тыс. кв. м в габаритах наружных стен»,— пояснили в пресс-службе «Основы».

Компания «Текта» вела переговоры о приобретении проектов Chery city (площадь 72,4 тыс. кв. м) на Большой Черемушкинской, 25 и о приобретении участка 5,2 га на ул. Обручева вл. 23. «Сделка закрыта, это состоявшийся факт. Данная площадка в настоящий момент наша,— рассказал в интервью «РБК-Недвижимости» о статусе сделки по Chery city генеральный директор TEKTA Group Дмитрий Зиканов.

Наблюдается девелоперское оживление и в бывшей Павелецкой промзоне, где ранее большинство предприятий было переоборудовано в офисные объекты. В данной локации в 2020 году, в СМИ сообщалось о переговорах «Пионера» в отношении площадки на Летниковской ул., вл. 11/10 и приобретении компанией «Гранель» проекта на Дубининской, 17.

В районе «Большого Сити» активно ведется строительство, развивается инфраструктура, создаются новые форматы жилья. Так, компания «Гранель» вела переговоры сразу по двум площадкам: с владельцами «Атриума» о покупке 8 га на 1-м Силикатном проезде, а также с компанией Riverstrech по их площадке 6,8 га на пересечении Звенигородского шоссе и 3-го Силикатного проезда.

«Подобного рода сделки, как правило, предполагают множество отлагательных условий с обоих сторон и могут длиться полгода и более, поэтому вероятно мы узнаем о завершении данных сделок только в следующем году»,— уточнил Петр Виноградов.

Одним из наиболее востребованных районов Москвы с точки зрения жилья уже многие годы являются Хамовники, и неосвоенных площадок здесь практически не осталось. Тем не менее, в этом году сообщалось сразу о двух значимых сделках. Компания Level group приобрела в портфель вторую площадку в этом престижном районе— проект строительства комплекса апартаментов на Саввинской набережной. Весной «Коммерсантъ» сообщил о завершении начатых в 2019 году переговорах. Также в этой локации сообщалось о значимом приобретении «Инграда»— территории бывшего завода «Гелиймаш» на Лужнецкой набережной.

«Наш новый объект на Лужнецкой— непростой и интересный— в значимой для Москвы локации. Это несомненно большая ответственность. И очень важно, что здесь нас поддерживает Сбербанк— давний партнер INGRAD по многим проектам. И мы планируем и дальше развивать работу в этом направлении»,— приводились в пресс-релизе компании слова президента ГК «Инград» Павла Поселенова.

В 2020 году "Инград" купимл площадку «Гелиймаша», которую ранее хотел застроить Сергей Полонский

(Фото: Антон Новодережкин/ТАСС)

Обращают на себя внимание еще две сделки в ЦАО. По сообщениям прессы, компания «Галс-Девелопмент» приобрела площадку с ГПЗУ на строительство здания около 8,5 тыс. кв. м на Космодамианской набережной, напротив высотки на Котельнической набережной. Другая примечательная сделка— покупка территории бывшего завода «Фазатрон»— это 3,2 га в районе «Белорусской». Площадкой владели структура Ростеха, и данный непрофильный актив был выставлен на торги. В итоге девелопером площадки, по информации S.A. Ricci, стала компания Sminex. «В 2020 году мы купили несколько площадок. Мы не раскрываем сведения о своих приобретениях до старта продаж»,— прокомментировали это утверждение в пресс-служба Sminex.

Новые форматы партнерства

На рынке земельных участков Москвы в 2020 году в подавляющем большинстве продавцами выступали непрофессиональные девелоперы, уточнили в S.A. Ricci. Это либо физические лица— владельцы имущественных комплексов, чей бизнес не связан напрямую со строительством и девелопментом, либо компании и корпоративные структуры, для которых данные активы являются непрофильными. «По мере сокращения доступных к приобретению площадок в Москве многие девелоперы начали пересматривать свои перспективные портфели, обсуждать возможность продажи друг другу активов и иные форматы партнерства. Они также стали чаще выступать по более сложным схемам, нежели «купил в деньги или в метры»,— объяснил философию московских девелоперов партнер, руководитель практики «Недвижимость и строительство» компании Ward Howell Александр Давыдов.

В качестве одного из значимых трендов последнего времени, который усилился в этом году, можно выделить новые формы партнерства между профессиональными игроками рынка, а также новые форматы. Приведем несколько примеров таких форматов.

Визуализация жилого комплекса «Лаки» на ул. 1905 года

(Фото: lucky.ru)

Ярким событием 2020 стала сделка Vesper со «Сбербанк инвестиции». Последний, как часть экосистемы «Сбера», вложился в проекты Fairmont на Тверской и «Лаки» на ул. 1905 года. Примечательным в этой сделке является то, что Сбербанк инвестиции купил 50% долей в каждом проекте. В результате сделки Vesper получил капитал для экспансии, а также поддержку серьезного инвестора. «Наше участие в сделке было обусловлено в том числе ожиданиями положительной конъюнктуры на рынке жилой недвижимости, и реальные фактические показатели соответствуют нашим ожиданиям»,— прокомментировал сделку по запросу РБК управляющий директор департамента инвестиционной деятельности Сбербанка Джеймс Корриган.

Также в этом году сообщалось, что MR group станет fee-девелопером (вид девелопмента, при котором компания осуществляет реализацию проекта на заказ от инвестора — редакция) по проекту строительства элитного жилья на Соймоновском проезде у храма Христа Спасителя. По информации S.A. Ricci, площадка принадлежит наследникам скончавшегося в 2019 году экс-акционера банка Уралсиб Владимира Когана, и продавалась достаточно долго. «Вполне вероятно, что собственник ее вообще не будет продавать, оставляя себе большую доходность в рамках такого партнерства. MR group хорошо себя зарекомендовал как успешный fee-developer, в портфеле компании уже есть такие проекты как штаб-квартира «Яндекса», редевелопмент бывшего завода «Слава» для ВЭБ.РФ, проект Hide в Сетуньском проезде и пр.»,— уточнил Петр Виноградов.

Проект планировки территории ЗИЛ ЮГ

(Фото: generation-zil.com)

Еще одной значимых сделок уходящего года в S.A. Ricci также называют выкуп Группой «Эталон» доли ЛСР в проекте ЗИЛ Юг. «В третьем квартале 2020 года мы заключили окончательное соглашение с городом по условиям реализации проекта комплексного развития территории ЗИЛ-Юг площадью 109 га. Благодаря достигнутому соглашению, мы консолидировали 100% долей в проекте. Мы возлагаем большие надежды на проект развития территории ЗИЛ-Юг и не сомневаемся, что он станет нашим флагманом на ближайшие годы»,— сообщили РБК в пресс-службе Группы «Эталон».

***

Сегодня приобрести земельные участки под застройку жилья в столице можно у города (на аукционах или в аренду), либо у частных собственников. Большой пул земли приходится на бывшие промзоны, которые активно осваиваются застройщиками. Территория «ржавого пояса» занимает порядка 18,8 тыс. га, или 17% территории Старой Москвы. Согласно данным властей, реорганизовать предлагается почти 13 тыс. га земли, причем 4,7 тыс. га подлежат полной реорганизации, а 7,8 тыс. га— частичной. В настоящее время осваивается около 70% таких территорий.

Игнат Бушухин, Наталия Густова