Business is booming.

Что такое апартаменты

0 40

Понятие в лексиконе россиян появилось недавно. Его преимущественно используют риэлторы, застройщики и инвесторы. В статусе жилого помещения апартаменты востребованы в мегаполисах. Но наибольший интерес такие объекты представляют для инвесторов, которые получают доход от сдачи их в аренду.

Жилое помещениеЧто значит апартаменты

Термин подразумевает большую комнату или отдельное помещение в доме, адаптированное для проживания людей. В РФ апартаменты относятся в категории нежилых помещений. Они находятся в административных зданиях, гостиницах. Площадь объекта – от 40 кв. м. В номере должен быть санузел (ванная комната, туалет) и кухня. Общедомовые коммуникации (подвал, чердак, придомовая территория) не переходят в собственность владельца апартаментов.

Виды апартаментов


На рынке недвижимости встречается четыре типа помещений:


  1. Номера в апарт-отеле. Они используются для краткосрочной аренды. Сюда входит две комнаты, кухня, санузел. Одновременно арендатор может использовать гостиничный сервис.
  2. Комнаты в доходных домах. Они используются для длительной аренды. Арендатор может рассчитывать на питание, уборку, охрану личных вещей.
  3. Номера в кондоминиуме. Подобные помещения можно выкупать для проживания или арендовать.
  4. Комнаты в многофункциональном комплексе. Они предназначены исключительно для продажи. Комнаты используются в качестве полноценных жилых объектов. Граждане вправе тут прописываться.

Отличия апартаментов от квартир

Главное, чем отличаются апартаменты от обычной квартиры – зарегистрироваться по месту проживания владелец помещения может только временно. Право на регистрацию возникает в том случае, если собственник здания имеет бумаги, позволяющие ему использовать комплекс в качестве помещения гостиничного типа. Срок регистрации в апартаментах не может превышать пять лет. Продлить ее можно после истечения указанного срока. Решение о периоде регистрации принимает администрация здания.

Дополнительное отличие апартаментов и квартир – стоимость расходов по содержанию помещения. Тарифы по коммунальным услугам выше, чем в жилой недвижимости. Расчеты делаются исходя из тарифов, предусмотренных для коммерческих объектов.

Стоимость апартаментов несколько ниже аналогичных квартир. Разница составляет 15–30%. Причина – затраты застройщика снижаются из-за минимальных требований к инфраструктуре района. При строительстве квартала застройщик должен возвести социальные объекты (школа, детский сад). Относительно апартаментов подобные требования не установлены. Но жилые комплексы часто возводят поблизости бизнес центров или станции метро.

Единственный недостаток – выгода от покупки нивелируется за счет высоких налогов и коммунальных платежей.

Целевое назначение помещений

Квартиры являются полноценными жилыми помещениями. Что касается апартаментов, то законодатель не рассматривает их в качестве отдельного вида недвижимости. Это обычные комфортабельные номера, предназначенные для временного пребывания. При покупке апартаментов человек становится владельцем коммерческой недвижимости. Временная прописка или проживание семьи в помещении не делает его квартирой.

Наличие в подъездах почтовых ящиков и привлечение обслуживающей компании, также не делает здание многоквартирным домом, если в нем имеются апартаменты. А их собственники не могут рассчитывать на государственную поддержку или льготные условия ипотечного кредитования.

Содержание общего имущества

При покупке квартиры ее собственник становится совладельцем общего имущества и должен платить за его содержание. Однако он вправе выбирать способ оплаты домовых нужд (с установленным счетчиком или без него) и ставить вопрос о замене управляющей компании.

В общем имуществе нежилых зданий владельцам помещений принадлежит определенная доля (п.1 Постановления Пленума ВАС от 23.07.2009 №64). Следовательно, они должны оплачивать его содержание. Также владельцы апартаментов обязаны содержать офисы, торговые помещения, вестибюли и фонтаны.

Кто является владельцем здания

При покупке квартиры владелец вправе совершать с ней любые законные действия (продать, подарить завещать, сдавать в аренду).

Собственником апартаментов может остаться застройщик. Например, если решит сдавать помещения в аренду. Если офисную и торговую часть здания выкупит девелоперская компания, то она становится мажоритарным собственником. Следовательно, она вправе повышать тарифы, назначать обслуживающую компанию, сдавать часть помещений в аренду (бар, кафе).

Кто является владельцем здания

Взаимоотношения с соседями

В квартире запрещено открывать офис, кафе, мини-гостиницу. Причина – объект должен иметь статус нежилого помещения. Еще один недостаток – режим тишины. Шуметь в квартире разрешается до определенного времени.

Апартаменты можно использовать по-разному (проживать, использовать под офис). Достаточно учитывать регламент и требования надзорных ведомств. Владелец коммерческого помещения не должен соблюдать тишину, как в жилой квартире.

Изъятие имущества за долги

Квартира не подлежит изъятию за долги ее владельца. Однако она должна быть единственным местом жительства должника. Исключением является ипотечное жилье. Такое имущество банк вправе изъять в счет погашения задолженности.

По апартаментам таких ограничений нет. Недвижимость могут забрать, даже, если она является единственным жильем должника.

Вычеты при покупке недвижимости

Закон предусматривает возврат НДФЛ при покупке жилья – до 520 тыс. руб. для семьи. Также каждый супруг вправе получить до 390 тыс. руб. (13% от уплаченных процентов по кредиту).

При покупке апартаментов имущественные вычеты не предусмотрены.

Регистрация по месту жительства

Регистрации бывает двух видов – постоянной (место жительства) и временной (место пребывания). В квартирах допускаются оба вида регистрации. Также граждане вправе прописывать своих малолетних детей (до 14 лет). Согласие совладельцев не требуется.

Бессрочная прописка в апартаментах – не допускается. Гражданам доступна лишь временная регистрация. Максимальный срок – пять лет. Регистрация ребенка допускается только с согласия каждого совершеннолетнего владельца жилья.

Социальная инфраструктура

Параметры жилой застройки контролируются государством. Существуют жесткие нормативы по размещению инфраструктурных объектов. Застройщик должен возводить школы, больницы детсады, дороги за свой счет или при господдержке. Зона застройки – не место для крупных производств, опасных объектов.

Социальная инфраструктура

Подобных градостроительных норм в отношении коммерческой застройки не предусмотрено.

Господдержка и материнский капитал

При покупке квартиры в ипотеку граждане могут компенсировать за счет материнского капитала часть первоначального взноса за жилье (Постановление Правительства от 12.12.2007 №862). При рождении 2–3 ребенка ипотека выдается по более низким ставкам (6%).

В отношении покупки апартаментов никаких субсидий и льгот от государства не предусмотрено.

Перевод нежилого помещения в жилой фонд

Теоретически признать нежилое помещение жилым – реально. Однако потребуется сделать многоквартирным домом все здание. Отдельный собственник не может изменить статус нежилого помещения.

Юридический статус владельца апартаментов

Подобные объекты относятся к нежилому фонду. Их можно использовать исключительно для временной регистрации. Однако такой статус дает определенные преимущества их владельцу. После покупки апартаментов владелец может делать перепланировку недвижимости и адаптировать ее под свои нужды.

Стоимость коммунальных услуг

Обслуживанием коммерческого здания обычно занимается управляющая компания, которую нанимает владелец здания. Расчеты по коммунальным услугам делаются исходя из тарифов, предусмотренных для коммерческих объектов. Иногда конечная сумма для владельца увеличивается в разы. Плата за тепло и электричество выше минимум на 25%, заводу – на 10–15%.

Однако граждане могут рассчитывать на гостиничный сервис – питание, уборку, вызов такси, замену постельного белья. Апартаменты напоминают долгосрочную командировку.

Перепланировка недвижимости

Налогообложение недвижимости

При продаже жилья, которое находится в собственности владельца менее трех лет, необходимо платить НДФЛ. Для резидентов страны ставка его – 13%, нерезидентов – 30%. Правило действует как в отношении апартаментов, так и квартир.

Налог на имущество начисляется исходя из кадастровой стоимости недвижимости. Причем апартаменты для временного пребывания граждан приравниваются к жилым помещениям (ст.4.26 СП 118.13330.2012). Налоговая ставка для подобных помещений – 0,1%. Если фискальный орган отнесет помещение в категории «Иных», то ставка налога на апартаменты возрастет до 0,5–2%. Минимальная ставка действует в отношении объектов гостиничного типа.

Дополнительно нужно учитывать налог на роскошь. Он распространяется на помещения площадью более 300 кв. м.

Сравнение апартаментов и квартир

Краткая сравнительная характеристика недвижимости:

НаправленияАпартаментыКвартиры
НазначениеНежилоеЖилое
Правовые нормыПрямые законы отсутствуют. Недостает инструментов для защиты владельцевЖК РФ, государственный контроль
Управление домомЗастройщик назначает обслуживающую компанию. Мажоритарный собственник вправе принимать решение самостоятельноЖильцы вправе влиять на работу обслуживающей компании и управлять домом
Социальная инфраструктураНикаких требований к застройщику закон не предъявляетВысокие требования к застройщику по строительству социальных объектов
Технические требованияЖестких требований нетСНИПы, ГОСТЫ, госконтроль
РегистрацияВременная прописка по месту пребывания (до 5 лет). Затем она продлеваетсяПостоянная регистрация по месту проживания
Коммунальные платежиСтавки обслуживающей компании для коммерческих объектовТарифы под госконтролем
Налог на имущество0,5%–2%0,1%
Вычет по налогу на имуществоНетНалог с разницы между общей площадью и 20 кв. м. (на 1 квартиру)
Вычеты при покупке недвижимостиНетМожно вернуть до 650 тыс. руб. на каждого супруга
Ипотека с государственной поддержкойНетПри рождении второго и третьего ребенка – 6%
Материнский капиталИспользовать нельзяИспользовать можно
Капитальный ремонтЗа счет собственников, без обязательных взносовЕжемесячные взносы, можно использовать средства фонда

Плюсы и минусы апартаментов

Преимущества апартаментов:

  • цены ниже на 15–30%;
  • более низкая кадастровая стоимость;
  • два в одном – офис и жилье. Собственник может зарегистрировать адрес фирмы как юридический, использовать апартаменты под офис;
  • гостиничные апартаменты подразумевают круглосуточное присутствие консьержа, дополнительный сервис (уборка, доставка еды, заказ такси);
  • получение прибыли от сдачи помещений в аренду и/или предоставления площадей для рекламы. Такой источник дохода позволяет компенсировать часть расходов на обслуживание;
  • выгодное месторасположение (центральные районы). Например, когда апартаменты находятся рядом с метро, работой.

Недостатки апартаментов:

  • временная прописка;
  • повышенный налог на имущество;
  • отсутствие налоговых вычетов, субсидий;
  • нельзя использовать жилищный сертификат и материнский капитал;
  • нехватка социальной инфраструктуры;
  • высокие коммунальные и эксплуатационные издержки;
  • при наличии проблем с застройщиком владельцы апартаментов не признаются пострадавшими дольщиками;
  • отсутствует право на социальное обслуживание по месту проживания граждан;
  • за долги по коммунальным платежам могут сразу отключить воду или тепло.
Причины популярности строительства жилых комплексов самые разные. Сюда относится разнообразие видов помещений, их целевое назначение, значительное уменьшение издержек при возведении зданий.

В апарт-отелях любят отдыхать топ менеджеры, бизнесмены и туристы. Владелец помещения может передать его администрации здания для последующей сдачи апартаментов в аренду.

Автор публикации

не в сети 4 Часы работы

Олег

Комментарии: 142Публикации: 825Регистрация: 01-03-2017
njj

Оставьте ответ

Ваш электронный адрес не будет опубликован.